Generelt

Når nøklene er overlevert anser de fleste seg ferdig med det solgte objekt. Ved salg av brukte eldre gjenstander er det imidlertid alltid en risiko for at kjøper vil finne feil og fremme krav. For selgere er det viktig å kunne legge dette forhold bak seg og lovgiver har gitt noe beskyttelse i reglene om reklamasjon og foreldelse.

Reklamasjon

Reglene for reklamasjon ved kjøp av fast eiendom er svært strenge i Norge i forhold til våre nærmeste naboer. Dersom ikke reklamasjon er mottatt innen 3 måneder fra kjøper burde ha oppdaget forholdet, går selger trolig fri. Denne aktivitetsplikten hos kjøpere er det naturlig at selger kontrollerer om er fulgt. Det må uansett reklameres innen 5 år fra avtaleinngåelse.

Foreldelse

Foreldelse har i realiteten liten betydning ved siden av reklamasjonsreglene. Foreldelse kan ha betydning dersom kjøper er usedvanlig treg med å gå til rettslig skritt og markerer uansett når en selger kan være helt sikker på at et oppdaget forhold ikke lengre kan bli rettslig forfulgt.

Generelt

Når et avvik finnes å være tilstrekkelig omfattende, er det juridiske begrep at det representerer en mangel ved objektet. Det gir kjøper grunnlag til å kreve kompensasjon.

Skriftlig informasjon

Ved salg av bolig er det sentralt å sikre at kjøper har fått skriftlig informasjon om feil eller svakheter ved objektet. Det gis enten i salgsoppgave, tilstandsrapport eller egenerklæring. Det er risikabelt å fremstille objektet i for positive ordlag, siden det er forventninger en kjøper kan basere sitt krav på. Kjøper kan uansett ikke kreve for svakheter ved bygget, som kjøper måtte forvente at var der.

Offentligrettslige krav

Ved avvik fra offentligrettslige krav på salgstidspunktet, så vil det ved forbrukerkjøp normalt foreligge en mangel.

Mangelfulle eller feilaktige opplysninger

Dersom du som selger eller noen av de medhjelpere du kan identifiseres med, normalt megler og takstmann, har gitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger, kan det medføre at det foreligger en mangel. Det er kjøper som må dokumentere at det er gitt mangelfull eller feilaktig informasjon i forbindelse med salget. Dersom kjøper kan dokumentere at det er tilfelle, bør selger vurdere om det mulig å føre bevis for at feilen ikke hadde innvirket på kjøpet, alternativt om det er grunnlag for å kreve regress av megler eller takstmann.

Vesentlig avvik

Ved salg til næringsdrivende, så må det foreligget et vesentlig avvik, for at avviket skal kunne representere en mangel. Vesentlighetskravet og innholdet i det har vært gjenstand for et utall rettssaker og er hovedgrunnen til at så mange kontakter advokat i denne type saker.

Lovhjemmel Avhendingsloven §§ 3-7, 3-8, 3-9 og 3-10

Generelt

Kjøper kan kompenseres enten ved at feilen utbedres eller det gis en kompensasjon ved en pengesum. Det siste enten som et prisavslag eller som en erstatning.

Feilen utbedres

Kjøper har ikke rett til å kreve at selger skal utbedre forholdet. Selger kan derimot under visse forhold kreve å få stå for utbedringen, men dette skjer i praksis aldri. Dette er en potensiell felle for mange kjøpere, da selger må få mulighet til å vurdere om han vil utbedre forholdet. Dersom selger ikke får den muligheten, kan kravet være tapt.

Prisavslag

Prisavslag er den normale kompensasjonen. Den praktiske hovedregel er at selger skal ha dekket utbedringskostnadene. Ved salg av brukt bolig gjøres et fratrekk av kr 10 000,-, så avvik under den «egenandelen», vil ikke bli dekket. Denne egenandelen utløses bare en gang, så det er ikke fratrekk av kr 10 000,- på taket og nytt fratrekk på kr 10 000,- på badet. Det er hyppige tvister om hva som er de reelle utbedringskostnadene og hvor mye fratrekk skal gjøres for standardfordelen ved utbedringen. Særlig betydningen av levetidstabeller er fremdeles ofte et tema. Dersom selger kan sannsynliggjøre at innvirkning på kjøpesummen vil være lavere enn utbedringskostnadene, så skal det legges til grunn. Tradisjonelt anføres dette ofte av selgers advokat, og selv om standpunktet har nådd frem i noen saker, så er de for unntak å regne.

Erstatning

Prisavslaget skal rette opp balansen i forholdet, slik at prisen tilsvarer det objektet ville blitt omsatt for dersom rett de nå oppdagede forhold var kjent på omsetningstidspunktet. Erstatning skal dekke eventuelle merkostnader kjøper har hatt. Direkte tap, tap som nærmest måtte komme, dekkes hvis avviket var innenfor selgers kontroll. Indirekte tap, som ikke nødvendigvis selger kunne forvente, dekkes bare når selger har vært uaktsom.

Heving

Det er relativt sjeldent at kjøp heves. Avviket skal da representere et "vesentlig avtalebrudd" fra hva kjøper kunne forvente. Praksis har vist at den vurderingen krever et større avvik ved objektet og nyere høyesterettspraksis ser særlig hen til om en kjøper har gode alternativer til heving. Et hevingskrav omfatter nærmest alltid et erstatningskrav i tillegg, der kostnadene som har påløpt i forbindelse med omgjøringen av transaksjonen kreves dekket.

Lovhjemmel Avhendingsloven §§ 3-1, 4-11, 4-12, 4-13 og 4-14