Når

Reklamasjon sendes når et avvik er oppdaget som er så kostnadskrevende eller problematisk at selger kan ha ansvar for det.

Dokumentasjon

Det er den som kjøper som må dokumenter at avviket er til stede og er tilstrekkelig til å fremme krav mot selger. Dette gjøres normalt ved å kontakte en lokal bygningskyndig som kan undersøke forholdet og eventuelt skrive en rapport på det. Rapporten bør innholde beskrivelse av forholdet, bilder og utbedringskostnad.

Frister

Siste praksis fra Høyesterett (2010-233), tyder på at man bør ha reklamert før det har gått to måneder fra man oppdaget forholdet for å være på den sikre siden. Reklamasjon av ufagkyndig kjøper frem til 3 måneder etter oppdagelse, vil normalt godtas. Reklamasjonen bør sendes direkte til selger. Det presiseres i Høyesteretts dom fra 2011 (2011-1768) at det først er oppdaget når det er temmelig klart for kjøper at det foreligger en mangel. Dersom salget er eierskifteforsikret sendes reklamasjonen både til selger og forsikringsselskap.

Dersom reklamasjon ikke er sendt til rett tid, er kravet tapt. Det gjelder ikke dersom selger kjente til og burde ha opplyst om forholdet.

Lovhjemmel Avhendingslovens §4-19

Generelt

Når et avvik finnes å være tilstrekkelig omfattende, er det juridiske begrep at det representerer en mangel ved objektet. Det gir rett til en kompensasjon fra selger.

Mangel

Boligen har en mangel, hvis den avviker fra det kjøper kunne forvente. Forventningene til kjøper springer ut av både den skriftlige informasjon han fikk i salgsoppgave, egenerklæring og tilstandsrapport, samt hva kjøper selv burde fått med seg ved en befaring av objektet. Det er en individuell vurdering av alle boligsalg og nøyaktig hva som står av negativ eller positiv informasjon om den enkelte bygningsdel, er sentralt i vurderingen av om det foreligger et avvik.       

Offentlige krav

Ved avvik fra offentligrettslige krav på salgstidspunktet, så vil det ved forbrukerkjøp normalt foreligge en mangel.

Feilaktig og mangelfull informasjon

Dersom selger har eller måtte ha kjent til forholdet uten å opplyse om det i salgsprosessen, eller har gitt feilaktig informasjon, trenger ikke vesentlighetskravet å være oppfylt. Det samme gjelder dersom megler eller takstmann måtte ha kjent til forholdet eller har gitt feilaktig informasjon. Det er da tilstrekkelig at forholdet har innvirket på kjøpesummen, for å fremme et mangelskrav. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at selger eller hans medhjelpere har gjort noe feil. Dersom det blir sannsynliggjort, er det selger som må sannsynliggjøre at forholdet ikke ville innvirket på kjøpesummen. Hvem som har bevisbyrden har vært avgjørende i en rekke saker for retten.

Vesentlighetskravet ved næringskjøp

Ved næringskjøp vil boligen normalt selges «som den er», jfr avhl § 3-9. Et avvik må da i utgangspunktet være vesentlig i forhold til kjøpet av nettopp dette objektet, for at avviket skal kunne representere en mangel. Vesentlighetskravet og innholdet i det har vært gjenstand for et utall rettssaker og er hovedgrunnen til at så mange kontakter advokat i denne type saker.

Lovhjemmel Avhendingsloven §§ 3-1, 3-2, 3-7, 3-8 og 3-9

Generelt

Kjøper kan kompenseres enten ved at feilen utbedres eller det gis en kompensasjon ved en pengesum. Det siste enten som et prisavslag eller som en erstatning. Avhendingsloven/avhendingslova er grunnlaget for boligkjøpere, når det foreligger en mangel og når selger ikke har holdt sin opplysningsplikt. Boligkjøperforsikring og boligtvistnemnda bistår bare i et begrenset omfang. 

Feilen utbedres

Kjøper har ikke rett til å kreve at selger skal utbedre forholdet. Selger kan derimot under visse forhold kreve å få stå for utbedringen, men dette skjer i praksis aldri. Dette er en potensiell felle for mange kjøpere, da selger må få mulighet til å vurdere om han vil utbedre forholdet. Dersom selger ikke får den muligheten, kan kravet være tapt.

Prisavslag

Prisavslag er den normale kompensasjonen. Den praktiske hovedregel er at selger skal ha dekket utbedringskostnadene. Ved salg av brukt bolig gjøres et fratrekk av kr 10 000,-, så avvik under den «egenandelen», vil ikke bli dekket. Denne egenandelen utløses bare en gang, så det er ikke fratrekk av kr 10 000,- på taket og nytt fratrekk på kr 10 000,- på badet. Det er hyppige tvister om hva som er de reelle utbedringskostnadene og hvor mye fratrekk skal gjøres for standardfordelen ved utbedringen. Særlig betydningen av levetidstabeller er fremdeles ofte et tema. Dersom selger kan sannsynliggjøre at innvirkning på kjøpesummen vil være lavere enn utbedringskostnadene, så skal det legges til grunn. Tradisjonelt anføres dette ofte av selgers advokat, og selv om standpunktet har nådd frem i noen saker, så er de for unntak å regne.

Erstatning

Prisavslaget skal rette opp balansen i forholdet, slik at prisen tilsvarer det objektet ville blitt omsatt for dersom rett de nå oppdagede forhold var kjent på omsetningstidspunktet. Erstatning skal dekke eventuelle merkostnader kjøper har hatt. Direkte tap, tap som nærmest måtte komme, dekkes hvis avviket var innenfor selgers kontroll. Indirekte tap, som ikke nødvendigvis selger kunne forvente, dekkes bare når selger har vært uaktsom.

Heving

Det er relativt sjeldent at kjøp heves. Avviket skal da representere et "vesentlig avtalebrudd" fra hva kjøper kunne forvente. Praksis har vist at den vurderingen krever et større avvik ved objektet og nyere høyesterettspraksis ser særlig hen til om en kjøper har gode alternativer til heving. Et hevingskrav omfatter nærmest alltid et erstatningskrav i tillegg, der kostnadene som har påløpt i forbindelse med omgjøringen av transaksjonen kreves dekket.

Lovhjemmel Avhendingsloven §§ 3-1, 4-11, 4-12, 4-13 og 4-14